МО город Ростов-на-Дону

«Арендное жилье»

         Увеличение объемов жилищного строительства – стратегическая цель Администрации города и в соответствии с Уставом города главная обязанность в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

         В последние годы темпы жилищного строительства в городе устойчиво растут, а в 2012 году введены за счет всех источников финансирования жилые дома площадью 938 тыс. кв. м жилья. В 2013 году город перешагнул важный рубеж, были введены в эксплуатацию жилые дома  площадью свыше 1,0 млн. кв. м. Ростов-на-Дону по показателю «общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя введенная в действие за год» за 2013 год среди 13 городов миллионников занимает 1 место. В 2014 году планируется ввести в эксплуатацию жилые дома площадью 1.1 млн. кв.м, продолжается строительство 2-х крупных жилых районов с общей площадью жилых домов свыше 4,0 млн. кв. м. Однако жилищная проблема в городе как и в целом по стране не решена и остается одной из острых социальных проблем муниципального сообщества, в связи с этим Администрация города концентрирует внимание на внедрении в работу наиболее перспективных муниципальных практик.

         Одним из перспективных проектов Администрации города Ростова-на-Дону является программа строительства доходных(арендных) жилых домов для предоставления их в коммерческую и социальную аренду для граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, реализуемая совместно с Агентством финансирования жилищного строительства (Москва) и Ипотечно-инвестиционным агентством города Ростова-на-Дону. Указ Президента Российской Федерации №600 от 07 мая 2012 года «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» предусматривает формирование рынка доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Социальная аренда будет для этой обширной категории граждан реальным выходом из положения. Это новый механизм, который позволит нарастить темпы жилищного строительства и сократить очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий.

         Зарубежный опыт подтверждает этот тезис – в западных странах сегодня значительная часть жилья – арендное, приблизительно 37% строящегося жилья в Швейцарии сдается в аренду, в Великобритании – 56%, в США – 25%. Однако рынок арендного жилья в настоящее время не обеспечен нормативно-правовой базой, при которой права и законные интересы участников защищены в достаточной мере, кроме того, отсутствуют меры по стимулированию и поддержке процесса формирования фонда арендного жилья, весьма велика стоимость рыночного привлечения долгосрочных финансовых ресурсов, что снижает привлекательность этого сегмента рынка жилищного строительства и снижает эффективность проектов и повышает стоимость найма для конечных пользователей.

         Подобные проекты нуждаются в поддержке органов власти в виде бюджетных субсидий, так как основной задачей строительства арендного жилья является именно оказание помощи гражданам, имеющим невысокий уровень дохода и состоящим на квартирном учете.

         В связи с этим администрацией города подготовлена нормативная база о предоставлении участникам этой программы - гражданам льготных категорий специальных субсидий из городского бюджета в размере на менее 30% стоимости будущего жилья для приобретения его по договорам найма (аренды) с предоставлением возможности последующего выкупа. Меры городской поддержки будут носить стимулирующий характер и будут дифференцированы для различных групп населения, а жилье будет предоставляться следующим льготным категориям граждан, в том числе:

- молодым семьям;

- работникам предприятий (бюджетных и внебюджетных), на которых существуют программы помощи в приобретении жилья.

         Право собственности на выкупаемое жилье у гражданина возникает после полной оплаты его выкупной цены, однако право заселения в новый дом у гражданина возникает сразу после завершения его строительства. Администрация города считает, предусмотренные меры поддержки должны будут превращены в инвестиционный ресурс, который поддержит с одной стороны, развитие строительного комплекса города и одновременно обеспечит строительство жилья для низкодоходных групп граждан.

         Инвестиционная идея проекта является инновационной, проект будет «пилотным», поскольку реализуемые до настоящего времени в ряде регионов проекты не были ориентированы на льготные категории граждан и не предусматривали возможность выкупа арендуемого жилья, в том числе с финансовой помощью органов власти. Реализация проекта по созданию жилищного фонда, предназначенного для передачи внаем гражданам, нуждающимся в жилье, с применением финансового инструмента «Арендное жилье» имеет ряд преимуществ.

Во-первых, исключается необходимость оформления ипотечного кредита на покупку жилья. Как показывает практика, порядка 70% семей, состоящих на квартирном учете и получивших бюджетную субсидию на оплату части стоимости жилья, имеют невысокие доходы и не могут получить кредит, необходимый для оплаты оставшейся части стоимости приобретаемого жилья.

Во-вторых, оплата гражданином приобретаемого жилья осуществляется в период фактического пользования жилым помещением на условиях найма с использованием бюджетной субсидии для оплаты не менее 30% от стоимости приобретенного жилья. За предоставление рассрочки по оплате стоимости жилья наниматель уплачивает специальной проектной компании 6,75-9% годовых на сумму остатка задолженности по оплате стоимости жилого помещения.

В-третьих, жилые помещения предоставляются гражданам в состоянии, («под ключ») пригодном для проживания после ввода дома в эксплуатацию. При этом в связи с тем, что оплата гражданином приобретаемого жилья осуществляется после завершения строительства дома, исключаются риски потери инвестированных средств, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Достигнута договоренность с Гарантийным фондом инвестиционных проектов Ростовской области о предоставлении за счет фонда гарантий по кредитным ресурсам, привлекаемым для строительства арендных жилых домов.

В настоящее время, в рамках выполнения плана мероприятий, утвержденных Мэром города, ОАО «Ипотечно-инвестиционное агентство города Ростова-на-Дону»  проводится оценка потребностей нуждающихся в предоставлении жилых помещений на условиях найма. Предварительные итоги изучения общественного мнения льготных категорий граждан, показывают, что предусмотренные программные мероприятия будут поддержаны льготными категориями граждан. Тем более что по нашим оценкам плата за найм будет ниже, чем на «сером» рынке. В  сентябре 2013 года Администрацией города и Агентством финансирования жилищного строительства заключено рамочное соглашение о намерениях сотрудничества в сфере развития жилищного фонда, предназначенного для передачи в наем (аренду). С целью реализации соглашения Ипотечно-инвестиционное агентство создало специализированную проектную компанию, которая выступает инвестором строительства. Инвестор обеспечит финансирование строительства арендных жилых домов за счет собственных средств (30%) и заемных средств (70%), которые предоставит Агентство финансирования жилищного строительства на льготных условиях. Администрация города начала реализацию 2-х пилотных проектов по программе «Арендное жилье».

Первый проект – строительство крупных жилых комплексов эконом класса, второй строительство специального арендного жилого дома.

Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону совместно с Ипотечно-инвестиционным агентством и МКП «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону» в МКР 6 «А» реализуется проект по строительству 3-х жилых проектов эконом класса на 635 квартир, общей площадью 26,4 тыс. кв.м, квартиры в которых предусмотрены для продажи гражданам, состоящим на квартирном учете по стоимости, установленной Министерством строительства Ростовской области.       

Начато строительство первого и второго жилого комплекса, для строительства третьего комплекса разработана проектная документация. В   настоящее время в строительство инвестировано свыше 120 млн. рублей. Строительство жилых помещений осуществляется с «отделкой под ключ».

Агентством финансирования жилищного строительства одобрена заявка Ипотечно-инвестиционного агентства города Ростова-на-Дону о финансировании строительства первого арендного жилого дома по улице Ливаневского на 122 квартиры. В сентябре 2014 г. будет заключено соглашение о финансировании строительства данного объекта.

Главное преимущество арендных жилых домов:

-стоимость аренды муниципальных квартир будет ниже, чем на рынке;

- жилые помещения в таком доме можно будет приобрести в аренду с правом последующего выкупа на основе рассрочки платежа на 20 лет.

По программе  арендного жилья также предусматривается построить жилой дом на 214 квартир во  2 микрорайоне жилого района «Левенцовский» (с.п. 2-7). Жилые помещения в доме соответствуют критериям жилья эконом класса и могут быть предоставлены гражданам, состоящим на квартирном учете, внаем после завершения строительства, срок реализации проекта – 2015 год.

При реализации предложений по строительству арендного жилья в 2015-2017 годах для ростовчан будут построены жилые дома площадью 100 тыс. кв. м, что позволит улучшить жилищные условия не менее 1500 семей.